多種多彩な住宅ローン

■家族と力を合わせてローンを組む

●家庭の収入を合算してローンを組む

公庫融資における「毎月返済額の5倍以上」という収入基準に満たない場合に検討したいのが、同居または同居予定の家族などとの収入合算です。

申込本人の配偶者、父母、子など直系親族、婚約者、内縁関係にあること
融資住宅取得後、すぐに申込本人とその住宅に同居すること
申込現在、70歳未満であること
連帯債務者となること

のすべての条件を満たした場合に、1人に限り、収入合算が認められます。
ただし、同居予定者の収入額の50％を超える額を合算する場合は、その同居予定者も満80歳までに完済という完済年齢制限を受けます。
これに対して、民間融資の場合でも、原則、所得合算が認められており、申込本人の年収の50％まで同居予定者の収入を合算できます。
夫婦の収入を合算する場合には、妻の出産による退職など、ライフステージごとの変化を十分加味して考える必要があるでしょう。

●親子リレー返済とは？

住宅ローン契約を結ぶ条件として、年齢制限というものが設けられています。
公庫融資では、原則として申込日現在に70歳未満でなければならず、80歳までに完済しなければなりません。したがって年齢が高い程、最長返済期間が短くなるため、毎月返済額の負担が重くなります。
現実には、比較的高齢になってから、退職金を自己資金として、二世帯住宅を建てるという場合も多いため、親子二世代でローンを組む「親子リレー返済」が認められています。
これは、融資を受ける住宅に同居または同居予定の申込本人の子どもが、契約の連帯債務者として、住宅ローンを引き継ぐというものです。
この親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上の人も融資対象となります。
申込者の年齢にかかわらず、後継者の年齢から割り出した最長返済期間を選択できるため、返済期間が短いことによる、毎月返済額の負担の増加を避けることができます。
さらに、一定の条件を満たせば、親子の収入合算が認められるという点もメリットとなります。

●住宅を共有にするメリットとデメリットは？

夫婦共働きで、毎月のローン返済を夫婦で協力して行ないたい場合、またはローンの返済は夫の給与から充てたいが、妻の貯金を頭金に当てたいという場合には、持分割合による住居の共有または共有名義を検討してみるとよいでしょう。
住宅の共有が認められるためには、

共有の相手は申込本人の親族、配偶者（婚約者、内縁関係）または配偶者の親族であること
すべての共有持分に公庫の第1順位抵当権を設定すること

などの条件が付されるケースが多いようです。
共有にする場合、それぞれの持分割合は、出した資金額に応じて、適正に決めましょう。というのも、持分割合と実際の負担が大きく違っている場合には、その差額部分が贈与とみなされて贈与税がかかってしまうからです。
共有は、実質際には資金援助でも、贈与税がかからず、資金面で有利となりますが、離婚や相続となると、法律的な紛争の種となってしまうので、注意が必要です。