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住宅ローン活用ガイド

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■ローンの借り換えを検討する

●ローンの借り換えを検討する

「借り換え」とは、高金利の時代に組んだローンを決済して、新たに低金利ローンを組むことをいいます。
現在、民間融資の金利は以前より低くなっており、低金利ローンへの借り換えは、十分に検討の価値があるといえます。
たとえば、現在返済しているローンと、借り換えを検討しているローンとの金利差が1％以上ある場合には、返済額の軽減効果を期待できる場合といえるでしょう。
今のような低金利時代は、まさに借り換えのチャンスといえます。

●こんなときは借り換えを！

借り換えが認められるのは、

公的融資から民間融資に借り換える場合
民間融資から民間融資に借り替える場合

です。
（1）公的融資から公的融資への借り換えは認められません。したがって、金利そのものの条件変更などをしたい場合には、いったん、全額返済して、新規に借り直すしかありません。しかし、不動産価格が下がっている現状を考えると、居住している住宅が利息を含めたローンの一括返済額に相当する金額で売却できるとは限りません。現実的な方策としては、銀行などの民間融資への借り換えを検討することになります。
（2）一方、民間融資から民間融資の場合には、固定金利型から変動金利型へというような変更も可能です。

●借り換え時の費用

借り換えといっても、新規にローンを組むことになるため、ローン保証料や登記費用、抵当権設定費用などの諸費用は必要になります。
この諸費用のうち、負担が大きいのが、保証料となります。借り換えの場合には、以前のローンで支払った保証金が一部返還されますが、これは元金の残高に応じて決められるため、あまり多くは期待できないというのが実情です。
そのため、借り換えの有効性を考える場合には、諸費用を計算に入れた上で、有利といえるかどうかを検討する必要があります。

●担保割れ不動産の借り換え

不動産価格が高騰したバブル期に購入した不動産は、現在、担保価値が下がっている場合がほとんどです。
そのため、借り換え時には、購入時より低く評価されることになります。
したがって、現在の借入金残高より、担保評価額のほうが少ないというケースが考えられます。
このような担保割れを起こしている不動産の場合、従来は、借り換えが難しいといわれていましたが、現在は収入基準を満たし、返済能力があれば、物件が担保割れをしていても、借り換え融資を認める金融機関が増えてきています。
まずは金融機関の窓口で相談してみるとよいでしょう。