多種多彩な住宅ローン

■住宅ローンの種類

●住宅ローンを取り扱う機関は様々

住宅ローンには、公的機関が行なう「公的融資」と、民間金融機関が行なう「民間融資」があります。
このうち、「公的融資」には、

住宅金融公庫融資（公庫融資）
財形住宅融資（財形融資）

があります。
（1）「公庫融資」は地域・構造・面積など住宅の種別ごとに区別される「物件」に対する融資をいい、固定金利型が採用されています。
一方、（2）「財形融資」財形貯蓄者に対する融資をいい、貯蓄残高によって決まる「金」に対する融資で、変動金利型が採用されています。
なお、「公的融資」には、このほか、自治体毎に行なわれる「地域」における「自治体融資」もあり、これは自治体ごとに制度が異なるため、個々の問い合わせが必要となります。
これに対して「民間融資」は、銀行を中心に、信託銀行や信用金庫、生命保険会社など、様々な金融機関が行なっており、それぞれに特徴のあるローン商品が用意されています。

●公的融資と民間融資

住宅ローンを利用するためには、まず利用者や購入住宅などについて、融資条件を満たさなければ、借りることはできません。
この点、「公的融資」と「民間融資」では、融資条件が異なるため、借りる前に仕組みの理解が必要となります。
「公的融資」は、融資条件が細かく明示されており、この融資条件を満たすかどうかが形式的に判断されます。
一方「民間融資」では、金融機関ごとに融資条件が異なるため、書類審査や担保査定などの個々の審査を経て、実質的に利用の可否が判断されます。
住宅に対する条件は、公庫融資ほど細かくありませんが、土地、建物などの物件担保価値、利用者の返済能力などが厳しく審査される傾向にあります。

●住宅ローンの選び方

住宅ローンは、通常数千万に及ぶ大金を借入れ、それを長期間にわたり返済することになるため、わずかな金利の差が、その後の返済総額を左右することになります。そのため低金利かつ長期固定金利の「公庫融資」を軸に、不足分を「民間融資」で補うのが、従来の一般的な考え方でした。
ただ、ここ数年は、平成18年度中の公庫融資の廃止を見据えて、民間金融機関においても、公庫のような長期固定金利の商品が出されたり、一定期間金利を優遇するキャンペーンが行なわれるなどの積極的なサービス競争が進んでおり、さらには公庫がバックアップする「フラット35」などの、新しいタイプのローンが登場してきています。
そのため、低金利、長期固定金利の「フラット35」を利用し、不足分を「協調融資（すまい・るパッケージ）」や「財形住宅融資」などで補うという方法を検討するのも有効といえます。
ただし、「フラット35」は、融資条件さえ満たせば利用可能な公庫融資と異なり、個々の審査次第では借りられないケースもあります。
どちらにしても、公庫融資の廃止に向けて、ローン商品のサービスの活発化が進み、利用者の選択の幅は広がっているといえるので、金利優遇などの有利な条件が設定されている民間融資の内容も十分に検討してみるとよいでしょう。
この場合、変動金利型や短期の固定金利選択型の民間融資では、その後の金融情勢による金利上昇で返済が滞ることのないよう、返済計画に注意が必要です。
結局、どのローンを選ぶかは、金利のほか、借入金額、返済期間、返済方法、申込人の収入基準や自己資金、担保設定などを総合的に比較検討し、自分の資金計画に合っているものを選ぶことが重要といえるでしょう。