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住宅ローン活用ガイド

住宅ローン活用ガイド /

多種多彩な住宅ローン

■フラット35−その1

●フラット35とは?

平成18年度の住宅金融公庫の廃止に向けた、縮小化政策の一環として、平成15年より、住宅金融公庫と銀行などの民間金融機関との提携ローンとして登場したのが、「フラット35」と呼ばれる長期固定金利タイプの新型住宅ローンです。
その仕組みは、民間金融機関が貸し出したローン債権を住宅金融公庫が買い取り、それを証券化して、機関投資家に売却するというもので、住宅金融公庫の証券化支援事業に基づく民間ローンです。

●フラット35のメリット

最長35年の長期固定金利が特徴で、保証料や繰上げ返済手数料が無料であるなどのメリットがあります。また、比較的、低い金利が設定されており、住宅の条件や収入基準がゆるく、融資を受けやすいといわれています。
とくに融資金利が、他の民間ローンはもちろん、公庫融資に比べても低めに設定される傾向にあります。これは、長期金利が低水準にあるという理由のほかにも、公庫による金利優遇がなされていることが大きな理由となっています。
金利優遇の背景としては、住宅金融公庫が平成18年度中に廃止され、平成19年度からは独立行政法人「住宅金融支援機構」となり、融資業務は一部の被災者向けなどに限定するということが挙げられます。すなわち公庫としては、公庫融資の代わりとなる長期固定金利型の住宅ローンとして「フラット35」の普及を目指しているということがいえます。
このことが、結果として民間金融機関の金利引き下げ競争を活発化させており、利用者としては、より有利な状況を生み出しているわけです。

●「フラット35」買い取り対象となる主な条件

「フラット35」として、住宅金融公庫の買い取りの対象となる条件としては、主に以下が挙げられます。

    (1)利用できる人
  • 申込時の年齢が70歳未満の人
  • 安定した収入がある人
  • 日本国籍の方または永住許可などを受けている外国人
  • 「フラット35」の毎月返済額の4倍以上の月収がある人
  • 「フラット35」とその他の借入金を合わせた、全借入金の年間返済額の年収に占める割合が、一定基準を満たしている人
    (2)使いみち
  • 申込人または親族住むための住宅の建設資金または購入資金であること。
    この点、リフォームのための資金や、ローンの借換えの場合には、利用できません。
    (3)融資対象となる住宅
  • 土地の購入費を含む建設費、または購入価格が、1億円以下(消費税込)
  • 床面積が、一戸建て住宅の場合には70u以上、マンションなどの共同住宅の場合には30u以上の住宅
  • 住宅の耐久性などについて、公庫が定めた技術基準に適合する住宅
    (4)融資金利
  • 固定金利であること。段階金利も可。
そのほか、融資金額や融資期間、担保、保証人、団体信用生命保険、火災保険など、一定の条件が定められ、公庫融資に順ずる内容を有する民間ローンが、住宅金融公庫の買取の対象となっています。