住宅ローン活用ガイド
多種多彩な住宅ローン
■民間住宅ローン−その2
●公庫融資より融資条件は緩やか
「公庫融資」の場合、快適な住宅の確保という目的を有するため、一定基準を満たした物件でなければ融資を受けられませんが、民間ローンでは、貸出した資金が、最終的に回収されればよいので、物件の担保価値は問題とされますが、物件の質については、ほとんど直接には問題とされません。すなわち、「公庫融資」において築年数の制限が設けられている中古物件の場合、たとえ公庫融資が受けられない物件であっても、将来的に資金回収の可能性があれば、築年数は問題となりません。
●民間ローンにおける金利
民間金融機関では、金融情勢の変動による金利の上昇に備えて、変動金利型が基本とされています。
ただし最近は、契約締結から3年、5年、10年といった一定の期間、金利が固定される固定金利選択型や、「フラット35」などの長期固定金利型などのプランも登場しており、その他にも、期間終了時ごとに、固定金利型、変動金利型を自由に組み合わせることのできる住宅ローンも登場しています。
●変動金利型の仕組み
変動金利型ローンの金利見直しは、原則として、6ヶ月ごとに行なわれますが、返済額については5年間変わりません。この間は、返済額の元本部分と利息部分の比率が変化するという仕組みです。すなわち、金利が上がれば、返済額のうち利息部分の割合が増え、元本部分の割合が減ることになります。
その後、5年経過時の金利で新返済額が決まりますが、新返済額は旧返済額の1.25倍の上限があり、急激に返済額が増加しないよう配慮されています。
●変動金利ローンのリスク
固定金利型の公庫融資などに比べて、銀行の変動金利型ローンは、低い金利を設定しているケースがほとんどです。
ただし、現在のように低金利時代には、今後金利の上昇は避けられないといえ、将来的には返済額が増えることが予測されます。したがって現状においては、現在の低金利の恩恵を長く受けられる固定金利型のローンを優先する方が、賢明であるといえます。
また、変動金利型ローンで注意したいのが、未払い利息の発生です。すなわち、金利の大幅な上昇により、利息分が毎月返済額を超えた場合、元本分が減らないばかりか、未払い利息分がさらに累積し、返済額が増えてしまうのです。このような場合には、繰上げローンで、元本分を減らす努力が必要となります。
