住宅ローン活用ガイド
返済方法の基礎知識
■固定金利型と変動金利型
●いろいろな金利タイプ
住宅ローンの金利タイプとしては、大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」があります。
「固定金利型」は、借入時の金利が返済終了時まで続くものをいい、「変動金利型」は、金融情勢の変化によって定期的に金利が見直され、その都度、返済額が増減するものをいいます。
具体的には、公庫融資が「固定金利型」、財形融資が「変動金利型」となります。
「変動金利型」の変動の仕組みは様々ですが、公的ローンである財形融資の場合には5年に1度、適用金利が見直されます。
民間ローンの場合は、半年に1度、適用金利が見直されますが、5年間は返済額が変わらず、同じ返済額の中で元金分と利息分の割合が変わるというシステムが採られています。
なお、5年経過後の新返済額については、旧返済額の1.25倍が上限とされています。
●固定金利は返済計画が立てやすい？
借入時の金利が返済時まで続く「固定金利型」は、返済中の金融情勢に左右されることがないため、その後の返済計画が立てやすいといえます。
ただし、好景気・高金利時代に固定金利にしてしまうと、その後の低金利による恩恵を受けることができなくなるため、後に低金利となる可能性のある高金利時代には、「変動金利型」を選んだ方がよいということがいわれています。
ただ、現在のような超低金利時代には、低金利による恩恵を長期に受けられ、その後のライフステージごとの返済計画をイメージしやすい「固定金利型」が有効といえるでしょう。
●固定金利選択型とは？
民間ローンの場合、金利上昇のリスク回避のため、一般的には「変動金利型」が基本といわれます。最近は、平成18年度の住宅金融公庫の廃止を見越して、公庫並の「固定金利型」も登場していますが、そのほかは「固定金利選択型」が人気といえます。
この「固定金利選択型」とは、最初の一定期間は金利を固定し、その後、変動か固定かを選択する方式をいいます。
固定する期間は、金融機関によって異なりますが、一般的には3年、5年、10年に設定され、長期になるほど金利が高めとなる傾向があります。
メリットとしては、「固定金利型」に比べ、当初の金利が低めに設定されることが多く、固定金利型よりも借入額が多くなる傾向にある上、期間終了後、金利が下がっていれば、返済額が減少するという点が挙げられます。
一方、デメリットとしては、期間終了後の返済計画が立てにくく、期間終了時に金利が上昇していれば、返済額が増えるということがいえます。
