住宅ローン活用ガイド
返済方法の基礎知識
■元利均等返済と元金均等返済
●2つの返済方法
住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
「元利均等返済」とは、毎月返済額の元金分と利息分の割合を調整して、毎月の返済額を一定にする方法です。
これに対して、「元金均等返済」とは、毎月返済額のうち元金分を一定にして、そのときの借入金残高にかかる利息分を上乗せして返済する方法です。
●多く借りるなら元利均等返済？
毎月の返済額が決まっている「元利均等返済」は、返済計画がたてやすく、しかも「元金均等返済」に比べて、当初の返済額が少ないことから、借入時の収入基準のハードルを低めに設定し易いといえます。
たとえば公庫融資の場合、毎月返済額の5倍以上の収入が必要ですが、当初の返済額の少ない「元利均等返済」では、「元金均等返済」に比べ、契約時に必要な収入が少なくてすみ、収入基準をクリアしやすいことになります。すなわち、収入が少ない人にとっては、「元利均等返済」の方が、多く借りられるというわけです。
そのため一般的には、「元利均等返済」を採用するケースが多いです。
●借入金を早く減らすのなら元金均等返済を
一方、「元金均等返済」の場合、「元利金等返済」に比べて、当初の返済額は多くなりますが、その分、元金を早く減らせるため、金利を含めた返済額は返済が進むにつれ、次第に少なくなり、支払う利息の合計は「元利均等返済」に比べて、より少なく抑えることができます。
当初の返済額が多いため、「元利均等返済」に比べて、収入基準をクリアするために必要な収入も多く必要となりますが、現在のようにデフレ傾向にある経済状況下では、短期返済が可能となる「元金均等返済」は、結果的にローン負担軽減に有効な返済方法といえます。
●「元利均等返済＋変動金利型」の場合の注意点
元利均等返済を採用している変動金利型の民間ローンでは、毎回の返済額は5年間変わらず、半年ごとの金利見直し時に、元金と利息の内訳が調整されます。
ここで問題となるのが、急激な金利上昇により、新しい利息の額が、毎月返済額を超えてしまった場合です。この場合、毎月返済額がすべて利息に充てられるため、元金分が減らず、しかも超過した利息分は「未払い利息」として次回の返済に繰り越され、累積してしまいます。
この未払い利息によるローン負担の増加を防ぐためには、一部繰上げ返済をしてでも元金を減らして、返済期間を短縮する努力をすべきでしょう。
